วันอังคารที่ 31 พฤษภาคม พ.ศ. 2554

แหล่งซื้อบ้านมือสอง



ช่องทางมองหา บ้านมือสอง ที่ได้รับความนิยมในปัจจุบันมีอยู่ 4 แหล่งใหญ่ ๆ ค่ะ แต่ละแหล่งก็มีที่ข้อดี ข้อเสียและข้อควรระวังแตกต่างกันไป มาดูกันนะคะว่าแหล่งที่เราจะสามารถซื้อบ้านมือสองได้นั้น มาจากแหล่งไหนกันบ้าง


1.ซื้อ บ้านมือสอง กับเจ้าของบ้านโดยตรง

การซื้อกับเจ้าของโดยตรง ดูจะเป็นวิธีดั้งเดิมและง่ายที่สุดในการเจรจาซื้อขายค่ะ โดยเฉพาะการต่อรองราคา ทั้งยังมั่นใจได้ว่า ผู้ซื้อจะได้เข้าพักอาศัยโดยไม่ต้อง "อาศัยอำนาจศาล" เพื่อขับไล่เจ้าของเดิม แต่อย่างน้อยผู้ซื้อควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่า ความเต็มใจขายของเจ้าของเดิม จะไม่ได้มาจากปัญหาที่เกิดจากตัวบ้านจนต้องยอมขาย

การซื้อขายบ้านจากเจ้าของบ้านโดยตรงเช่นนี้ สัญญาหรือนิติกรรม เป็นสิ่งที่ต้องระมัดระวังมากที่สุดค่ะ เพราะทั้งสองฝ่ายจะต้องดำเนินการเรื่องสัญญาเองทั้งหมด ซึ่งในบางกรณีหากไม่มีการตรวจสอบอย่างรอบคอบ ก็อาจจะกลายเป็นปัญหาใหญ่ได้ในอนาคต การทำสัญญาซื้อขาย หรือวางมัดจำใด ๆ ก็อาจต้องขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญอ่ะนะคะ วิธีนี้จะสะดวกและสบายใจมากขึ้น ทั้งยังต้องตกลงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในแต่ละขั้นตอนอย่างชัดเจนว่า ใครจะเป็นคนจ่ายในส่วนไหน อย่างไรบ้าง และหากผู้ขายต้องการให้ผู้ซื้อออกค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ ผู้ซื้ออาจขอลดราคาบ้านลงได้อีก

2.การซื้อ บ้านมือสอง ผ่านนายหน้า

การซื้อผ่านนายหน้า นอกจากมีบ้านให้เลือกจำนวนมาก แบ่งแยกตามพื้นที่แล้ว ยับมีราคาที่กำหนดไว้ได้ตรงใจผู้ซื้อ ทำให้ไม่ต้องเสียเวลามากนัก และเชื่อได้ข้อหนึ่งว่า บ้านมือสองที่อยู่ในมือของบริษัทเหล่านี้จะได้รับการคัดสรรและกรองมาระดับหนึ่งแล้ว การซื้อบ้านมือสองผ่านนายหน้านี้ ส่วนใหญ่ "ตัวแทน" จะเป็นคนดำเนินเรื่องเกือบทุกอย่าง ตั้งแต่พาไปดูบ้านที่เลือกไว้ เจรจาราคา จัดการสัญญา เงินกู้ธนาคาร แต่ต้องมีค่านายหน้า ประมาณ 3% ของ ราคาขายค่ะ ซึ่งปกติผู้ขายจะเป็นคนจ่าย แต่ในขั้นตอนการทำสัญญาต้องตรวจสอบให้แน่ใจนะคะว่า เรากำลังทำสัญญาและวางเงินมัดจำกับ "เจ้าของบ้านตัวจริง" หรือไม่ เพราะฉะนั้นอย่าลืมขอดูบัตรประชาชนและชื่อหลังโฉนดก่อนจะตกลงปลงใจซื้อบ้านด้วยนะคะ

3.ซื้อบ้านมือสอง จากสินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน

สินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน เป็นอีกแหล่งหนึ่งที่ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อย ๆ ค่ะ เพราะนอกจากจะมีบ้านให้เลือกจำนวนมาก และราคาต่ำกว่าราคาตลาดแล้ว การขอสินเชื่อยังสะดวกและดอกเบี้ยอาจต่ำกว่าการซื้อบ้านจากแหล่งอื่น ๆ เนื่องจากธนาคารเจ้าของทรัพย์สิน จะให้สินเชื่อเอง และบางแห่งจะยกเว้นค่าธรรมเนียมหรืออำนวยความสะดวกอื่น ๆ ให้ด้วย แต่ต้องยอมรับอ่นะคะ ว่า บ้านมือสอง ที่อยู่ในมือสถาบันการเงินบางหลัง อาจจะชำรุดทรุดโทรมกว่าบ้านในมือของบริษัทนายหน้าหรือบ้านที่เจ้าของขายเอง

เพราะฉะนั้นเพื่อให้แน่ใจว่า นอกจากจะได้ดอกเบี้ยพิเศษแล้วจะไม่มีลูกบ้านคนพิเศษมาอยู่ในชายคาเดียวกัน ก็ต้องตรวจสอบให้มั่นใจว่าไม่มีใครยังอยู่ในบ้านหลังนั้น หรือถ้ายังมีคนอยู่ควรให้ธนาคารจัดการให้เรียบร้อยก่อนที่จะตกมาถึงมือเรา และถ้าให้มั่นใจที่สุดจะต้องให้ธนาคารมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดให้เรียบร้อยเสียก่อน จะได้ไม่ต้องเสียเวลา "ฟ้องขับไล่" ในภายหลัง

4.ประมูล บ้านมือสอง จากกรมบังคับคดี

การประมูลบ้านมือสองจากกรมบังคับคดี มีขั้นตอนและกระบวนการมากค่ะ แต่จะมีราคาเป็นตัวจูงใจ เพราะราคาเริ่มต้นจากการประมูลนี้ อาจต่ำกว่าราคาตลาดได้ถึง 50% เลยทีเดียว แต่ก่อนที่จะเข้าร่วมประมูลจะต้องไปดูบ้านและประเมินราคาที่พร้อมจะสู้ไว้ล่วงหน้า จะได้ไม่ถูก "ใคร" กระตุ้นให้สู้ราคาจนเกินกำลังเงินและเกินมูลค่าบ้าน และที่ต้องระวังที่สุด คือ การฟ้องขับไล่ แม้ว่าจะอาศัยอำนาจศาลให้ผู้บุกรุกออกจากบ้านได้ทันที แต่ก็ไม่รู้ว่าจะใช้เวลานานแค่ไหน ที่ "ผู้บุกรุก" จะยอมออกจากบ้านไปและอีกเรื่องที่มองข้ามไม่ได้ คือ "การฟ้องคัดค้านราคา" ซึ่งตามกระบวนการทางกฎหมายจะให้สิทธิลูกหนี้คัดค้านราคาได้ครั้งหนึ่ง

ในกรณีที่เป็นการประมูลของเอกชน ก่อนเข้าร่วมประมูลยังต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า ผู้ประมูลเป็น "เจ้าของทรัพย์" หรือมีสิทธิขายทรัพย์ ฉะนั้น เพื่อให้ได้ของดี ราคาถูก ก็คงต้องยอมเหนื่อยกว่าปกติ

แต่ไม่ว่าจะพบบ้านในดวงใจจากแหล่งใดก็ตาม ก่อนที่จะตัดสินใจเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง จะต้องถามตัวเองและครอบครัวก่อนอ่ะนะคะ ว่าต้องการจะอยู่ "บริเวณ" ไหน ซึ่งเราสามารถหาบ้านในใจกลางเมืองหรือในบริเวณที่ต้องการได้ในราคาที่ไม่สูงเกินไป เมื่อเลือกบริเวณที่ต้องการได้แล้ว สิ่งต่อไปคือ "ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม" ที่ต้องระวังคือ "แนวเวนคืน" เพราะเจ้าของเดิมอาจยอมขายราคาถูก เพราะไปรู้มาว่า บริเวณนั้นจะถูกเวนคืน เพื่อการป้องกันต้องตรวจสอบไปที่ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมโยธาธิการ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานเขตหรือกรมที่ดิน และเพื่อนบ้านละแวกนั้นนั่นเองค่ะ :)





ขอบคุณที่มา thaihomemaster.com/showinformation.php?TYPE=13&ID=127